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Vorsicht Mieterfalle bei immer gleichen wiederholten Abrechnungsfehlern

Eine in der Praxis heftig kritisierte Entscheidung des BGH vom 12.05.2010 (VIII ZR 185/09) erlaubt die Nachforderung fehlerhaft berechneter Betriebskosten unter folgenden Voraussetzungen: Im Ausgangsfall waren alljährlich Betriebskosten (Grundsteuer) abgerechnet worden, die vertraglich nicht geschuldet waren. Der Mieter hatte dies über zwei Jahre jeweils beanstandet und die Zahlung verweigert. Er unterließ die erneute Einwendung gegenüber der im dritten Jahr unverändert fehlerhaften Abrechnung und zahlte erneut eine um diesen Betrag reduzierte Nachzahlung.
Dieses unterlassene Einwendung führte nach BGH in strenger Auslegung des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB dazu, dass der Vermieter den Grundsteuerbetrag für das dritte Abrechnungsjahr zugesprochen erhielt, obwohl diese laut Vertrag unstreitig nicht geschuldet war!
§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB lautet: "Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten".
Der BGH sieht es keineswegs als selbstverständlich an, "dass der Mieter eine Einwendung gegen die Umlagefähigkeit bestimmter Betriebskosten, die er gegenüber einer früheren Betriebskostenabrechnung erhoben hat, auch gegenüber einer späteren aufrecht erhält" (Entscheidungsgründe RN 20)
Die Frage, ob die strenge Einwendungsfrist auch bei Betriebskostenabrechnungen gilt, die an formellen Fehlern leiden, ist bislang streitig. Da sich der BGH hierzu nicht ausdrücklich äußert, bleibt auch hinsichtlich formell regelmäßig fehlerhafter Betriebskostenabrechnungen Vorsicht geboten. Der Mieter sollte daher alle Einwendungen gegen regelmäßig wiederkehrende fehlerhafte Abrechnungen alljährlich vollumfänglich wiederholen, um vor dem sonst drohenden Fristablauf aus § 556 Abs.3 Satz 5 BGB sicher zu gehen.

Minderungs- und Erstattungsansprüche bei Mietflächenunterschreitung

In einer neuen Entscheidung vom 10.03.2010 (NJW 2010,1745) bestätigt der BGH erneut seine Auffassung, dass eine Unterschreitung der tatsächlichen Fläche der Mietwohnung gegenüber der im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl um mehr als 10% auch dann zur Minderung berechtigt, wenn der Vertrag "ca.-Angaben" verwendet. Dies gilt übrigens auch bei gewerblichen Flächen. Weist der Mietvertrag also die gemietete Fläche mit der Angabe "ca.100 m²" aus, stellt sich dann aber heraus, dass die tatsächliche Fläche nur 89m² beträgt, kann der Mieter die Miete um 11% mindern. Durch die ca.-Angabe wird also keine weitere Toleranz eröffnet.
Dies kann zu erheblichen Minderungsansprüchen führen, die der Mieter auch noch bis zur Beendigung des Mietverhältnisses in Form eines nachträglichen Erstattungsanspruchs geltend machen kann. In der hier benannten Entscheidung des BGH ging es dabei immerhin um eine Rückzahlungsforderung der Mieter von über 6.000,00 €!
Für die rechtsverbindliche Flächenmessung gelten für preisgebundenen Wohnraum die Vorschriften der Wohnflächen-VO bzw. die §§ 42 bis 44 der II.Berechnungsverordnung, die auch bei der Berechnung der Gewerbemietfläche genutzt werden können.
Da die 10%tige Unterschreitung als "erheblicher Mangel" der Mietsache definiert ist, werden darüber hinaus in einzelnen Fällen sogar Kündigungsrechte ausgelöst (BGH, NJW 2005, 2152). Auch Mieterhöhungsverlangen und Betriebskostenabrechnungen sind betroffen. Es lohnt sich also für beide Seiten, die Abmessungen und Flächenberechnungen der jeweiligen Mietsache äußerst sorgfältig zu behandeln.

Schönheitsreparaturen im Wohnraummietrecht

Auch bei vertraglich vereinbarter Renovierungsverpflichtung können sich viele Mieter heute Kosten und Mühe einer Auszugsrenovierung sparen. Enthält der Wohnungsmietvertrag eine Formularklausel, die dem Mieter einen starren Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen vorschreibt, ist diese Vereinbarung regelmäßig unwirksam. Gleiches gilt für die mit solchen Fristenplänen oft verbundenen sog. Abgeltungsklauseln.
Enthält der Mietvertrag also eine derartige Klausel bedeutet diese veränderte Rechtslage, dass der Mieter bei seinem Auszug weder die sog. Auszugsrenovierung noch einen entsprechenden Kostenanteil für noch nicht fällige Renovierungsarbeiten schuldet. Es macht also Sinn, im Falle eines Umzugs den jeweils zugrunde liegenden Vertrag sorgfältig zu prüfen oder durch den Rechtsberater prüfen zu lassen.
Die nach diesbezüglicher Änderung der Rechtsprechung zunächst vorhandene allgemeine Verunsicherung ist heute überstanden. Durch die Vielzahl der in den letzten beiden Jahren entschiedenen Fälle hat sich die Rechtslage inzwischen weitgehend herausgebildet. Häufig mit Formularvordruck verwendete, inzwischen unwirksame Klauseln lauten z.B. wie folgt:

§ x Schönheitsreparaturen

(1)	Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparaturen im Allgemeinen innerhalb folgender Fristen sach- und fachgerecht auszuführen:
a)	Küche, Wohnküche, Kochküche, Bad, Dusche, WC alle drei Jahre
b)	Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und alle sonstigen Räume alle fünf Jahre
c)	Nebenräume (z.B. Speisekammer, Besenkammer) und alle Ölfarbanstriche alle sieben Jahre.
(2)	Weist der Mieter nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.

NEU:
Starre Schönheitsreparaturklausel auch bei Gewerbemietvertrag unwirksam Seit einer als Grundsatzurteil einzustufenden Entscheidung des BGH vom 08.10.2008 ist nunmehr auch für das Gewerberaummietverhältnis geklärt, dass starre Fristenpläne für die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den gewerblichen Mieter unwirksam sind. Gleiches gilt auch dann, wenn in einem Formularmietvertrag über Geschäftsräume eine Kombination von Endrenovierungsklausel und turnusmäßiger Schönheitsreparatur vereinbart wurde.

Mieterhöhungen bei Vermietung von Einfamilienhäusern

Vermieter von Einfamilienhäusern dürfen sich bei ihrer Begründung für eine Mieterhöhung auf einen geltenden Mietspiegel berufen, auch wenn dieser regelmäßig keine Angaben über die örtliche Vergleichsmiete von Einfamilienhäusern enthält. Erlaubt ist danach die Bezugnahme auf die Mietpreise für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, sofern die geforderte Miete diese nicht übersteigt. Dies sei deswegen zulässig, weil die Miete für Einfamilienhäuser im Regelfall höher sei als die Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. (BGH, Urt.v. 17.09.2008 - VIII ZR 58/08) Die Entscheidung dürfte von Vermietern von Einfamilienhäusern begrüßt werden, gab es doch bis dato die Schwierigkeit, dass die Bemessung des Mietpreises durch Bezugnahme auf Vergleichsobjekte begründet werden musste. Diese Vergleichsmethode war aber oftmals nicht praktikabel, werden doch die Mehrzahl der Einfamilienhäuser von den Eigentümern selbst bewohnt. Will sich der Vermieter eines Einfamilienhauses nicht an der nun maßgeblichen Mietspiegel - Obergrenze für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern messen lassen, sollte er die bereits gängigen Modelle der Staffel- bzw. Indexmietverträge nutzen. Hier ist eine regelmäßig jährliche Mietpreissteigerung mit Abschluss des Vertrages fest vereinbart, sodass die jeweilige Mieterhöhung keiner späteren Begründung bedarf.